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title: "부동산 계약서 특약과 확인사항 | 내 집 마련 매뉴얼"
description: "등기부등본·신분증 대조, 중개대상물 확인설명서, 특약 문구, 계약금 송금 계좌, 중개보수까지. 매매·임대차 계약서에 서명하기 전 확인할 항목을 정리했습니다."
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# 부동산 계약서 특약과 확인사항 | 내 집 마련 매뉴얼

> 등기부등본·신분증 대조, 중개대상물 확인설명서, 특약 문구, 계약금 송금 계좌, 중개보수까지. 매매·임대차 계약서에 서명하기 전 확인할 항목을 정리했습니다.

## 지금 공정

[청약](https://homebuyingmanual.com/subscription)

당첨 후 계약

[계약](https://homebuyingmanual.com/contract)

30일 내 신고

[잔금](https://homebuyingmanual.com/loan)

60일 내 등기

[등기](https://homebuyingmanual.com/registry)

NOTE 서명 전 대조가 2공정의 핵심입니다. 잔금일이 3공정의 기준일이 됩니다.

SHEET B-05 · 계약

## 계약서는 서명 전에 한 줄씩 대조한다

계약서의 칸마다 맞춰 볼 원본이 있습니다. 부동산 표시는 등기부와, 당사자는 신분증과, 입금 계좌는 소유자 이름과 대조합니다. 서명은 그 대조가 끝난 뒤에 합니다.

청약 계약 잔금 등기

[잔금 단계: 대출 일정 보기](https://homebuyingmanual.com/loan)

![계약서는 서명 전에 한 줄씩 대조한다](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-hero_contract-1793732013763.jpg?width=1080&quality=80)

SHEET SHEET B-05 · 계약

SHEET B-05-2 · 계약서 해부도

## 서명 전에 대조할 일곱 군데

매매계약서든 임대차계약서든 뼈대는 같습니다. 번호마다 무엇과 맞춰 보는지 적어 두었습니다.

DETAIL — 계약서 일반 양식(도식)

1. 1 **부동산의 표시** 소재지·지번·동호수·면적을 등기부등본 표제부와 글자 단위로 맞춥니다.
2. 2 **계약 당사자** 매도인(임대인) 신분증과 등기부 갑구의 소유자가 같은지 봅니다. 공동소유면 전원의 서명이나 위임 서류가 필요합니다.
3. 3 **대금과 지급일** 계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜를 숫자와 한글로 함께 적었는지 확인합니다.
4. 4 **입금 계좌** 예금주가 등기부상 소유자 본인인지 확인합니다. 다른 사람 명의라면 송금 전에 멈추고 사유를 서면으로 받습니다.
5. 5 **특약사항** "잔금일까지 근저당 말소"처럼 무엇을·언제까지·안 되면 어떻게 할지 세 요소를 모두 적습니다. 구두 약속은 남지 않습니다.
6. 6 **중개대상물 확인설명서** 중개사가 작성해 교부하는 서류입니다. 권리관계·시설 상태 기재 내용을 등기부·현장과 대조합니다.
7. 7 **서명·날인** 모든 장의 간인과 마지막 장 서명을 확인하고, 같은 내용의 계약서를 각자 1부씩 보관합니다.

2026년 11월 4일 기준 · 근거: 공인중개사법(중개대상물 확인·설명), 민법 · 확인처: 인터넷등기소 iros.go.kr(등기부 열람), 거래 공인중개사, 필요 시 법무사

SCHEDULE · 6 ITEMS

## 서명 직전 대조표

매매·임대차 공통으로, 계약서에 도장을 찍기 전 마지막으로 확인할 항목입니다. 하나라도 맞지 않으면 서명을 미룹니다.

01

당사자 서명 직전 · 인터넷등기소

### 소유자와 신분증 일치

등기부 갑구의 소유자 이름·생년월일과 상대방 신분증을 대조합니다. 대리인이면 위임장·인감증명서를 받고 소유자 본인과 직접 통화로 확인합니다.

02

권리관계 계약일·잔금일 · 인터넷등기소

### 을구의 근저당·압류

을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 압류·가압류를 확인합니다. 말소 조건이 있으면 특약에 날짜와 함께 적습니다.

03

송금 소유자 명의 · —

### 계약금 입금 계좌

예금주가 등기부상 소유자 본인인지 확인합니다. 다른 사람 명의 계좌로 보내라는 요구는 사유를 서면으로 받기 전까지 따르지 않습니다.

04

계약 해제 이행 착수 전 · 민법 제565조

### 해약금 조항

중도금 등 이행에 착수하기 전에는 매수인(임차인)은 계약금 포기, 매도인(임대인)은 배액 상환으로 해제할 수 있습니다. 다르게 정하려면 특약에 적습니다.

05

임차인 보증금 1천만 원 초과 · 2023년 개정

### 임대인 세금 체납 열람

임차인은 계약 전에 임대인의 국세·지방세 체납을 열람할 수 있습니다. 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 세무서·지자체에서 열람합니다.

06

신고 30일 이내 · 부동산거래신고법 제3조·제6조의2

### 계약 신고

매매는 계약일부터 30일 이내 거래신고, 임대차는 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 시 30일 이내 전월세 신고 대상입니다(대상 지역 확인).

RFI · 질의 응답

## 서명 직전에 나오는 질문

질문 6건

답변은 일반 정보이며 개별 사안은 전문가·관할 기관에 확인하세요.

Q.01

### 집주인 대신 대리인이 나왔습니다. 계약해도 되나요?

대리인이 소유자에게서 받은 위임장과 소유자 인감증명서를 확인하고, 소유자 본인과 직접 통화해 계약 의사를 확인한 뒤 진행하세요. 대금은 대리인이 아니라 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다.

Q.02

### 특약은 어떻게 써야 효력이 있나요?

무엇을, 언제까지, 지키지 않으면 어떻게 하는지를 모두 적습니다. 예를 들어 "매도인은 잔금일까지 을구 근저당을 말소하고, 미이행 시 매수인은 계약을 해제할 수 있다"처럼 씁니다. 문구가 애매하면 서명 전에 법무사나 변호사에게 검토를 받으세요.

Q.03

### 중개대상물 확인설명서는 무엇을 봐야 하나요?

중개사가 작성해 서명·교부하는 서류로, 권리관계와 시설 상태, 중개보수 등이 적힙니다. 권리관계 칸은 등기부등본과, 시설 상태 칸은 현장에서 본 상태와 맞는지 대조하고 다른 부분은 서명 전에 고쳐 달라고 요청하세요.

Q.04

### 중개보수는 얼마를 줘야 하나요?

2026년 11월 4일 기준 공인중개사법 시행규칙의 상한 요율 범위 안에서 협의합니다. 예를 들어 매매 2억\~9억 원 미만 구간은 상한 0.4%입니다. 부가세가 별도로 붙을 수 있으니 계약 전에 총액을 합의해 두세요.

Q.05

### 전세 계약 전에 집주인의 세금 체납을 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 2023년 개정으로 보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 임대인 동의 없이도 세무서나 지자체에서 임대인의 국세·지방세 체납 내역을 열람할 수 있습니다. 계약 전에 열람하고, 체납이 있으면 계약 여부를 다시 판단하세요.

Q.06

### 전월세 계약도 신고해야 하나요?

보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과인 주택임대차 계약은 계약일부터 30일 이내 신고 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 대상 지역은 수도권 전역·광역시·세종·제주와 도의 시 지역이며, 주민센터나 정부24에서 신고할 수 있습니다.

![거래금액 구간별 중개보수 요율표](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-it_contract_fee-1793732318803.jpg?width=1080&quality=80)

DETAIL — 거래금액 구간별 중개보수 요율표

DETAIL · 중개보수

## 중개보수는 상한 요율 안에서 협의합니다

공인중개사법 시행규칙(2021년 10월 개정)은 거래금액 구간마다 상한 요율과 일부 구간의 한도액을 정합니다. 상한은 최대치일 뿐이어서 그 안에서 중개사와 협의해 정하고, 부가가치세는 별도로 붙을 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 금액을 합의해 두면 잔금일 다툼이 줄어듭니다.

매매 상한 요율은 5천만 원 미만 0.6%(한도 25만 원), 5천만\~2억 원 미만 0.5%(한도 80만 원), 2억\~9억 원 미만 0.4%, 9억\~12억 원 미만 0.5%, 12억\~15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7%입니다. 임대차는 5천만 원 미만 0.5%(한도 20만 원), 5천만\~1억 원 미만 0.4%(한도 30만 원), 1억\~6억 원 미만 0.3%, 6억\~12억 원 미만 0.4%, 12억\~15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%입니다.

1. 거래금액이 속한 구간을 찾습니다.
2. 거래금액 × 상한 요율을 계산하고, 한도액이 있으면 둘 중 작은 값을 봅니다.
3. 예: 매매 5억 원(가상) → 0.4% → 상한 200만 원, 부가세 별도 가능.
4. 합의한 금액을 계약 전에 문자나 서면으로 남깁니다.

2026년 11월 4일 기준 · 근거: 공인중개사법 시행규칙(2021.10 개정) · 확인처: 관할 시군구 부동산 담당 부서, 거래 공인중개사

NEXT STAGE · 3공정 잔금

## 서명을 마쳤다면 잔금일에서 거꾸로 셉니다

계약서에 적은 잔금일이 3공정의 기준점입니다. 대출 실행, 등기서류, 취득세 준비를 그 날짜에 맞춰 역순으로 배치하세요.

[잔금 단계: 대출 일정 보기](https://homebuyingmanual.com/loan) [등기부 읽는 법](https://homebuyingmanual.com/registry)

2026년 11월 4일 기준 일반 정보 · 개별 사안은 거래 공인중개사·법무사 확인

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Source: https://homebuyingmanual.com/contract