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title: "전세사기 예방 체크리스트와 전세가율 | 내 집 마련 매뉴얼"
description: "전세가율, 선순위 채권, 집주인 체납 확인, 전세보증금 반환보증, 전입신고와 확정일자까지. 계약 전에 보증금이 돌아올 구조인지 확인하는 순서를 정리했습니다."
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# 전세사기 예방 체크리스트와 전세가율 | 내 집 마련 매뉴얼

> 전세가율, 선순위 채권, 집주인 체납 확인, 전세보증금 반환보증, 전입신고와 확정일자까지. 계약 전에 보증금이 돌아올 구조인지 확인하는 순서를 정리했습니다.

## 지금 공정

[청약](https://homebuyingmanual.com/subscription)

당첨 후 계약

[계약](https://homebuyingmanual.com/contract)

30일 내 신고

[잔금](https://homebuyingmanual.com/loan)

60일 내 등기

[등기](https://homebuyingmanual.com/registry)

NOTE 임차인은 1공정을 ‘집 찾기’, 4공정을 ‘전입신고·확정일자’로 읽습니다.

SHEET B-03 · 전세

## 전세, 보증금이 돌아올 구조인지 먼저 본다

전세 계약은 집을 빌리는 일이기 전에 큰돈을 맡기는 일입니다. 집값 대비 선순위 채권과 내 보증금의 높이, 집주인의 체납과 권리 제한, 반환보증 가입 가능 여부를 계약서에 도장 찍기 전에 차례로 확인합니다.

청약 계약 잔금 등기

[등기부등본 읽는 법](https://homebuyingmanual.com/registry)

![전세, 보증금이 돌아올 구조인지 먼저 본다](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-hero_jeonse-1793732026834.jpg?width=1080&quality=80)

SHEET SHEET B-03 · 전세

SCHEDULE · 6 ITEMS

## 전세사기 예방 점검표

계약 전부터 입주 당일까지, 순서대로 여섯 줄을 지워 나갑니다.

01

권리 확인 계약 전·잔금 당일 · 인터넷등기소

### [등기부 갑구·을구 열람](https://homebuyingmanual.com/registry)

인터넷등기소에서 등기부를 발급해 갑구의 현재 소유자가 계약 상대와 같은지, 을구에 근저당이 얼마나 설정됐는지 봅니다. 잔금 당일에도 다시 열람해 그사이 새 권리가 생기지 않았는지 확인합니다.

02

깡통전세 (채권+보증금)÷집값 · 실거래가 공개시스템

### 선순위 채권 + 보증금 비율

을구의 채권최고액과 앞선 임차인 보증금에 내 보증금을 더해 실거래가로 나눕니다. 비율이 70\~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다.

03

체납 확인 보증금 1천만 원 초과 · 세무서·지자체

### 임대인 국세·지방세 체납 열람

임대인의 세금 체납은 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 계약 전에 세무서·지자체에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다.

04

권리 제한 갑구 확인 · 인터넷등기소

### [신탁등기·가압류 여부](https://homebuyingmanual.com/registry)

갑구에 신탁등기가 있으면 실제 처분 권한은 수탁자에게 있어 신탁원부를 발급해 봐야 합니다. 압류·가압류·가처분이 말소되지 않은 집은 계약을 미루거나 말소를 조건으로 정합니다.

05

반환보증 계약 전 · HUG·HF·SGI

### 보증금 반환보증 가입 가능 여부

HUG·HF·SGI서울보증의 반환보증은 주택가격 대비 보증금 비율 등 가입 요건이 있고 자주 개정됩니다. 계약 후 가입이 거절되지 않도록 계약 전에 해당 기관에서 이 집으로 가입이 되는지 확인합니다.

06

대항력 이사 당일 · 주택임대차보호법 제3조

### [전입신고·확정일자 당일 처리](https://homebuyingmanual.com/move-in)

대항력은 인도와 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이삿날 바로 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다. 법정 기한은 이사한 날부터 14일 이내지만, 보증금 보호를 생각하면 당일이 원칙입니다.

SHEET B-03-2 · 전세가율 단면

## 집값 한 채를 세로로 잘라 보증금이 놓인 높이를 봅니다

경매 등으로 집이 팔리면 먼저 설정된 채권부터 돌려받습니다. 내 보증금이 그 위에 얹혀 집값 선 아래에 충분히 남는지가 핵심입니다. 아래 수치는 모두 가정입니다.

(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집값 = 이 비율이 높을수록 보증금이 돌아오지 못할 위험이 커집니다

CASE A · 가정집값 3억 원 · 선순위 채권 0원 · 보증금 1억 8천만 원

남는 높이 40%

내 보증금 1억 8천만 원

**60%**(0 + 1.8억) ÷ 3억

CASE B · 가정집값 3억 원 · 선순위 채권 9천만 원 · 보증금 1억 8천만 원

10%

내 보증금 1억 8천만 원

선순위 채권 9천만 원

**90%**(0.9억 + 1.8억) ÷ 3억

1. **①****집값**은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 같은 단지·비슷한 면적 거래로 잡습니다. 호가나 감정가 한 건만 믿지 않습니다.
2. **②****선순위 채권**은 등기부 을구의 근저당 채권최고액, 먼저 들어온 임차인의 보증금을 합칩니다. 다가구주택은 다른 세대 보증금도 앞설 수 있습니다.
3. **③****남는 높이**는 경매 비용과 시세 하락을 받아낼 여유입니다. 비율이 70\~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다.

2026년 11월 4일 기준 · 수치는 이해를 돕는 가정이며 특정 매물·지역과 무관 · 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2 · 확인처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 인터넷등기소(iros.go.kr), 안심전세포털

![대항력·우선변제권 발생 시점 도면](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-it_jeonse_guard-1793732317505.jpg?width=1080&quality=80)

DETAIL — 대항력·우선변제권 발생 시점 도면

DETAIL · 보증금 보호 장치

## 보증금을 지키는 장치는 세 겹이고, 생기는 시점이 다릅니다

첫째 겹은 대항력입니다. 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 집이 팔려도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 둘째 겹은 우선변제권으로, 대항력에 확정일자를 더하면 경매·공매에서 뒤에 들어온 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.

셋째 겹은 보증금 반환보증입니다. 앞의 두 장치는 집값이 충분해야 효과가 있지만, 반환보증은 보증기관이 대신 돌려주는 구조라 집값이 떨어져도 작동합니다. 가입 요건이 있으므로 계약 전에 가능 여부부터 봅니다.

1. 이사 당일: 전입신고 + 확정일자 → 다음 날 0시 대항력
2. 확정일자 + 대항요건 → 우선변제권
3. 계약 직후: 반환보증 가입 신청

대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞섭니다. 잔금일까지 새 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣으세요.

2026년 11월 4일 기준 · 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2 · 확인처: 정부24, 인터넷등기소(iros.go.kr), 주택도시보증공사(HUG)

RFI · 질의 응답

## 전세 계약 전에 자주 묻는 질문

질문 6건

답변은 일반 정보이며 개별 사안은 전문가·관할 기관에 확인하세요.

Q.01

### 전세가율이 몇 %면 안전한가요?

안전을 보장하는 정해진 숫자는 없습니다. 다만 (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집값이 70\~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다. 집값은 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 최근 거래로 잡고, 개별 판단은 공인중개사·법무사와 함께 하세요(2026년 11월 4일 기준).

Q.02

### 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

근저당이 있다는 사실보다 금액이 중요합니다. 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더한 합이 집값 대비 어느 높이인지 계산하고, 잔금일에 일부 상환·말소하기로 했다면 그 조건을 계약서 특약에 적고 등기 후 말소 여부를 다시 열람합니다.

Q.03

### 집주인 체납 세금은 어떻게 확인하나요?

보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 계약 전 임대인 동의 없이 세무서(국세)와 지자체(지방세)에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다(2023년 개정, 2026년 11월 4일 기준). 신분증과 임대차계약서 등 필요 서류는 방문 전에 해당 기관에 확인하세요.

Q.04

### 전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?

법정 기한은 이사한 날부터 14일 이내(주민등록법 제16조)지만, 대항력이 전입 다음 날 0시에 생기므로 이삿날 당일이 가장 안전합니다. 확정일자는 주민센터에서 전입신고와 함께 받거나 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다.

Q.05

### 반환보증은 계약하고 나서 가입하면 되지 않나요?

가입 요건(주택가격 대비 보증금 비율 등)을 충족하지 못하면 계약 후 가입이 거절될 수 있습니다. HUG·HF·SGI서울보증의 요건은 개정되므로, 계약 전에 해당 주택으로 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.

Q.06

### 다가구주택 전세는 무엇을 더 봐야 하나요?

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 다른 세대의 보증금도 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 중개사에게 선순위 임차인의 보증금 내역 확인을 요청하고, 그 합계를 선순위 채권에 넣어 비율을 계산하세요.

NEXT STAGE · 등기부 확인

## 점검표 첫 줄은 등기부등본입니다

표제부·갑구·을구에서 각각 무엇을 보는지 익혀 두면, 선순위 채권 계산과 신탁·가압류 확인을 혼자서도 시작할 수 있습니다.

[등기부등본 읽는 법](https://homebuyingmanual.com/registry) [계약서 특약 보기](https://homebuyingmanual.com/contract)

2026년 11월 4일 기준 일반 정보 · 개별 사안은 공인중개사·법무사 또는 인터넷등기소에서 확인

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Source: https://homebuyingmanual.com/jeonse