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title: "등기부등본 보는 법과 소유권이전등기 | 내 집 마련 매뉴얼"
description: "표제부·갑구·을구에서 각각 무엇을 확인하는지, 잔금일부터 60일 이내 소유권이전등기 신청과 필요 서류, 근저당 말소 확인까지 정리했습니다."
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# 등기부등본 보는 법과 소유권이전등기 | 내 집 마련 매뉴얼

> 표제부·갑구·을구에서 각각 무엇을 확인하는지, 잔금일부터 60일 이내 소유권이전등기 신청과 필요 서류, 근저당 말소 확인까지 정리했습니다.

## 지금 공정

[청약](https://homebuyingmanual.com/subscription)

당첨 후 계약

[계약](https://homebuyingmanual.com/contract)

30일 내 신고

[잔금](https://homebuyingmanual.com/loan)

60일 내 등기

[등기](https://homebuyingmanual.com/registry)

NOTE 잔금일부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청합니다. 취득세 영수증이 먼저 필요합니다.

SHEET B-06 · 등기

## 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 칸으로 읽는다

등기부등본은 집의 주소와 면적, 주인, 빚을 세 칸에 나눠 적은 공적 기록입니다. 계약 전에는 권리를 확인하는 도구로, 잔금 후에는 내 이름으로 소유권을 옮기는 절차로 다룹니다. 잔금 지급일부터 60일 기한이 함께 움직입니다.

청약 계약 잔금 등기

[취득세 일정 보기](https://homebuyingmanual.com/tax)

![등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 칸으로 읽는다](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-hero_registry-1793732008293.jpg?width=1080&quality=80)

SHEET SHEET B-06 · 등기

SHEET B-06-1 · 등기부등본 해부도

## 표제부·갑구·을구, 칸마다 확인할 것이 다릅니다

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 발급·열람할 수 있습니다. 위에서부터 집의 생김새, 주인, 빚 순서로 읽고 번호 주석의 항목을 차례로 대조하세요.

ZONE 01표제부

집의 주소와 생김새

소재지번·건물명·동호수 전용면적과 구조 대지권 표시

① ② ③

1. **①****주소 일치**계약서·건축물대장에 적힌 지번·동·호수와 글자 하나까지 같은지 봅니다.
2. **②****면적**전용면적이 광고·계약서와 같은지 확인합니다. 공급면적과 혼동하지 않습니다.
3. **③****대지권**집합건물이라면 대지권이 표시돼 있는지 봅니다. 없으면 사유를 법무사에게 묻습니다.

ZONE 02갑구

누가 주인인지, 주인 권리에 걸린 것

소유권보존·이전 압류·가압류·가처분 신탁·경매개시결정

④ ⑤ ⑥

1. **④****현재 소유자**마지막 소유권 기록의 이름이 계약 상대(또는 위임장 위임인)와 같은지 신분증으로 대조합니다.
2. **⑤****압류·가압류·가처분**말소되지 않은 기록이 하나라도 있으면 잔금 전 말소를 계약 조건으로 정합니다.
3. **⑥****신탁등기**신탁된 집은 수탁자 동의 없이 계약하면 보호받기 어렵습니다. 신탁원부를 따로 발급해 봅니다.

ZONE 03을구

집에 걸린 빚과 다른 사람의 권리

근저당권 설정 전세권·임차권등기 말소 기록

⑦ ⑧ ⑨

1. **⑦****근저당 채권최고액**실제 대출 잔액이 아니라 설정된 최고액 기준으로 선순위 채권을 계산합니다.
2. **⑧****전세권·임차권등기**임차권등기가 남아 있으면 이전 임차인이 보증금을 못 돌려받았다는 신호일 수 있습니다.
3. **⑨****말소 여부**잔금일에 상환·말소하기로 한 근저당이 실제로 지워졌는지 등기 후 다시 열람합니다.

2026년 11월 4일 기준 · 근거: 부동산등기법(등기기록의 표제부·갑구·을구 구성) · 확인처: 인터넷등기소(iros.go.kr), 관할 등기소, 법무사

![소유권이전등기 서류 배치 도면](https://withcookie.b-cdn.net/public/withcookie/agent-images/hbm-it_registry_self-1793732321990.jpg?width=1080&quality=80)

DETAIL — 소유권이전등기 서류 배치 도면

DETAIL · 소유권이전등기

## 잔금을 치르면 60일 안에 내 이름으로 등기합니다

소유권이전등기는 잔금 지급일부터 60일 이내 신청해야 합니다. 대출을 끼고 사는 경우에는 보통 은행이 지정한 법무사가 잔금 당일 근저당 설정과 함께 처리하고, 대출이 없으면 매수인이 직접 신청하는 방법도 있습니다.

직접 신청은 인터넷등기소 전자신청이나 관할 등기소 방문으로 합니다. 순서는 취득세 신고·납부가 먼저이고, 그 영수증과 국민주택채권 매입, 등기신청수수료 납부를 마친 뒤 신청서를 냅니다. 매도인이 준비할 서류가 있으므로 잔금일 전에 목록을 주고받습니다.

1. 매수인: 매매계약서, 취득세 영수증, 주민등록등·초본, 국민주택채권 매입·수수료 영수증
2. 매도인: 등기필정보(등기권리증), 부동산매도용 인감증명서, 신분증
3. 신청: 인터넷등기소 전자신청 또는 관할 등기소 방문

기한을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있고, 등기 전까지는 제3자에게 소유권을 주장하기 어렵습니다. 서류 목록은 사안마다 달라 관할 등기소나 법무사에게 확인하세요.

2026년 11월 4일 기준 · 근거: 부동산등기 특별조치법 제2조, 지방세법 제20조 · 확인처: 인터넷등기소(iros.go.kr), 위택스(wetax.go.kr), 관할 등기소

SCHEDULE · 6 ITEMS

## 등기부를 여는 시점과 등기 기한

같은 문서를 공정마다 다시 엽니다. 열람 시점과 법정 기한을 한 표에 둡니다.

01

권리 확인 계약 전 · 인터넷등기소

### 계약 전 열람

갑구 소유자와 계약 상대가 같은지, 압류·가압류·신탁 기록이 없는지, 을구 근저당이 얼마인지 확인합니다. 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다.

02

변동 확인 잔금 당일 · 인터넷등기소

### 잔금 직전 재열람

계약 후 잔금 사이에 새 근저당이나 가압류가 들어오지 않았는지 잔금을 보내기 직전에 다시 엽니다. 변동이 있으면 송금을 멈추고 중개사·법무사와 상의합니다.

03

지방세 60일 이내 · 지방세법 제20조

### [취득세 신고·납부](https://homebuyingmanual.com/tax)

취득일(통상 잔금일)부터 60일 이내 위택스나 시군구 세정과에서 신고·납부합니다. 취득세 영수증이 있어야 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

04

등기 기한 60일 이내 · 부동산등기 특별조치법 제2조

### 소유권이전등기 신청

잔금 지급일부터 60일 이내 신청합니다. 직접 신청은 인터넷등기소 전자신청이나 관할 등기소 방문으로 하고, 대출 실행이 있으면 보통 법무사가 함께 처리합니다.

05

을구 등기 완료 후 · 인터넷등기소

### 근저당 말소 확인

매도인이 잔금으로 대출을 갚고 말소하기로 했다면 등기 완료 후 을구를 다시 열람해 해당 근저당이 말소됐는지 확인합니다. 남아 있으면 법무사에게 처리 상황을 묻습니다.

06

보유세 6월 1일 · 지방세법 제114조

### [재산세 과세기준일](https://homebuyingmanual.com/tax)

6월 1일 현재 소유자에게 그해 재산세가 부과됩니다. 잔금일이 6월 1일 이전이면 매수인이 내므로 잔금일을 정할 때 함께 고려합니다.

RFI · 질의 응답

## 등기부등본과 등기에 관해 자주 묻는 질문

질문 5건

답변은 일반 정보이며 개별 사안은 전문가·관할 기관에 확인하세요.

Q.01

### 등기부등본은 어디서, 누가 발급할 수 있나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)나 등기소에서 주소만 알면 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 계약 상대의 동의가 필요하지 않으므로 계약 전에 직접 발급해 중개사가 보여준 것과 같은지 대조하세요(2026년 11월 4일 기준).

Q.02

### 갑구에 소유자가 두 명이면 어떻게 하나요?

공유 주택이면 공유자 전원이 계약 당사자가 되거나, 직접 나오지 않는 공유자의 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 지분 표시를 확인하고 서류 요건은 법무사나 공인중개사에게 확인하세요.

Q.03

### 을구의 채권최고액과 실제 대출 잔액은 왜 다른가요?

근저당은 이자 등을 감안해 실제 대출보다 큰 최고액으로 설정하는 것이 일반적입니다. 위험을 계산할 때는 등기부에 보이는 채권최고액을 기준으로 잡는 것이 보수적인 방법입니다.

Q.04

### 소유권이전등기를 셀프로 해도 되나요?

대출 없이 사는 경우 매수인이 인터넷등기소 전자신청이나 등기소 방문으로 직접 신청할 수 있습니다. 대출이 있으면 근저당 설정과 동시에 처리해야 해 보통 금융기관이 정한 법무사가 진행합니다. 잔금일부터 60일 기한(부동산등기 특별조치법 제2조)은 동일합니다.

Q.05

### 말소된 기록에 줄이 그어져 있는데 신경 써야 하나요?

붉은 줄이 그어진 기록은 말소된 것으로 현재 효력은 없습니다. 다만 압류·가압류가 여러 차례 반복된 이력은 소유자의 재정 상태를 짐작하는 참고가 될 수 있으므로 말소 사유와 날짜를 함께 봅니다.

NEXT STAGE · 4공정 세금

## 등기 신청 전에 취득세 영수증이 먼저입니다

취득세는 잔금일부터 60일 이내 신고·납부하고, 그 영수증을 붙여 소유권이전등기를 신청합니다. 세율 구간과 신고 경로를 다음 시트에서 확인하세요.

[취득세 일정 보기](https://homebuyingmanual.com/tax) [입주 단계 보기](https://homebuyingmanual.com/move-in)

2026년 11월 4일 기준 일반 정보 · 개별 사안은 관할 등기소·시군구 세정과 또는 법무사에게 확인

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Source: https://homebuyingmanual.com/registry