Q.01
집주인 대신 대리인이 나왔습니다. 계약해도 되나요?
대리인이 소유자에게서 받은 위임장과 소유자 인감증명서를 확인하고, 소유자 본인과 직접 통화해 계약 의사를 확인한 뒤 진행하세요. 대금은 대리인이 아니라 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다.
SHEET B-05 · 계약
계약서는 서명 전에 한 줄씩 대조한다
계약서의 칸마다 맞춰 볼 원본이 있습니다. 부동산 표시는 등기부와, 당사자는 신분증과, 입금 계좌는 소유자 이름과 대조합니다. 서명은 그 대조가 끝난 뒤에 합니다.
청약계약잔금등기
잔금 단계: 대출 일정 보기
SHEET B-05-2 · 계약서 해부도
서명 전에 대조할 일곱 군데
매매계약서든 임대차계약서든 뼈대는 같습니다. 번호마다 무엇과 맞춰 보는지 적어 두었습니다.
- 1부동산의 표시
소재지·지번·동호수·면적을 등기부등본 표제부와 글자 단위로 맞춥니다.
- 2계약 당사자
매도인(임대인) 신분증과 등기부 갑구의 소유자가 같은지 봅니다. 공동소유면 전원의 서명이나 위임 서류가 필요합니다.
- 3대금과 지급일
계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜를 숫자와 한글로 함께 적었는지 확인합니다.
- 4입금 계좌
예금주가 등기부상 소유자 본인인지 확인합니다. 다른 사람 명의라면 송금 전에 멈추고 사유를 서면으로 받습니다.
- 5특약사항
"잔금일까지 근저당 말소"처럼 무엇을·언제까지·안 되면 어떻게 할지 세 요소를 모두 적습니다. 구두 약속은 남지 않습니다.
- 6중개대상물 확인설명서
중개사가 작성해 교부하는 서류입니다. 권리관계·시설 상태 기재 내용을 등기부·현장과 대조합니다.
- 7서명·날인
모든 장의 간인과 마지막 장 서명을 확인하고, 같은 내용의 계약서를 각자 1부씩 보관합니다.
2026년 11월 4일 기준 · 근거: 공인중개사법(중개대상물 확인·설명), 민법 · 확인처: 인터넷등기소 iros.go.kr(등기부 열람), 거래 공인중개사, 필요 시 법무사
SCHEDULE · 6 ITEMS
서명 직전 대조표
매매·임대차 공통으로, 계약서에 도장을 찍기 전 마지막으로 확인할 항목입니다. 하나라도 맞지 않으면 서명을 미룹니다.
01
소유자와 신분증 일치
등기부 갑구의 소유자 이름·생년월일과 상대방 신분증을 대조합니다. 대리인이면 위임장·인감증명서를 받고 소유자 본인과 직접 통화로 확인합니다.
02
을구의 근저당·압류
을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 압류·가압류를 확인합니다. 말소 조건이 있으면 특약에 날짜와 함께 적습니다.
03
계약금 입금 계좌
예금주가 등기부상 소유자 본인인지 확인합니다. 다른 사람 명의 계좌로 보내라는 요구는 사유를 서면으로 받기 전까지 따르지 않습니다.
04
해약금 조항
중도금 등 이행에 착수하기 전에는 매수인(임차인)은 계약금 포기, 매도인(임대인)은 배액 상환으로 해제할 수 있습니다. 다르게 정하려면 특약에 적습니다.
05
임대인 세금 체납 열람
임차인은 계약 전에 임대인의 국세·지방세 체납을 열람할 수 있습니다. 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 세무서·지자체에서 열람합니다.
06
계약 신고
매매는 계약일부터 30일 이내 거래신고, 임대차는 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 시 30일 이내 전월세 신고 대상입니다(대상 지역 확인).
Q.02
특약은 어떻게 써야 효력이 있나요?
무엇을, 언제까지, 지키지 않으면 어떻게 하는지를 모두 적습니다. 예를 들어 "매도인은 잔금일까지 을구 근저당을 말소하고, 미이행 시 매수인은 계약을 해제할 수 있다"처럼 씁니다. 문구가 애매하면 서명 전에 법무사나 변호사에게 검토를 받으세요.
Q.03
중개대상물 확인설명서는 무엇을 봐야 하나요?
중개사가 작성해 서명·교부하는 서류로, 권리관계와 시설 상태, 중개보수 등이 적힙니다. 권리관계 칸은 등기부등본과, 시설 상태 칸은 현장에서 본 상태와 맞는지 대조하고 다른 부분은 서명 전에 고쳐 달라고 요청하세요.
Q.04
중개보수는 얼마를 줘야 하나요?
2026년 11월 4일 기준 공인중개사법 시행규칙의 상한 요율 범위 안에서 협의합니다. 예를 들어 매매 2억~9억 원 미만 구간은 상한 0.4%입니다. 부가세가 별도로 붙을 수 있으니 계약 전에 총액을 합의해 두세요.
Q.05
전세 계약 전에 집주인의 세금 체납을 볼 수 있나요?
볼 수 있습니다. 2023년 개정으로 보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 임대인 동의 없이도 세무서나 지자체에서 임대인의 국세·지방세 체납 내역을 열람할 수 있습니다. 계약 전에 열람하고, 체납이 있으면 계약 여부를 다시 판단하세요.
Q.06
전월세 계약도 신고해야 하나요?
보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과인 주택임대차 계약은 계약일부터 30일 이내 신고 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 대상 지역은 수도권 전역·광역시·세종·제주와 도의 시 지역이며, 주민센터나 정부24에서 신고할 수 있습니다.
DETAIL · 중개보수
중개보수는 상한 요율 안에서 협의합니다
공인중개사법 시행규칙(2021년 10월 개정)은 거래금액 구간마다 상한 요율과 일부 구간의 한도액을 정합니다. 상한은 최대치일 뿐이어서 그 안에서 중개사와 협의해 정하고, 부가가치세는 별도로 붙을 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 금액을 합의해 두면 잔금일 다툼이 줄어듭니다.
매매 상한 요율은 5천만 원 미만 0.6%(한도 25만 원), 5천만~2억 원 미만 0.5%(한도 80만 원), 2억~9억 원 미만 0.4%, 9억~12억 원 미만 0.5%, 12억~15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7%입니다. 임대차는 5천만 원 미만 0.5%(한도 20만 원), 5천만~1억 원 미만 0.4%(한도 30만 원), 1억~6억 원 미만 0.3%, 6억~12억 원 미만 0.4%, 12억~15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%입니다.
- 거래금액이 속한 구간을 찾습니다.
- 거래금액 × 상한 요율을 계산하고, 한도액이 있으면 둘 중 작은 값을 봅니다.
- 예: 매매 5억 원(가상) → 0.4% → 상한 200만 원, 부가세 별도 가능.
- 합의한 금액을 계약 전에 문자나 서면으로 남깁니다.
2026년 11월 4일 기준 · 근거: 공인중개사법 시행규칙(2021.10 개정) · 확인처: 관할 시군구 부동산 담당 부서, 거래 공인중개사
NEXT STAGE · 3공정 잔금
서명을 마쳤다면 잔금일에서 거꾸로 셉니다
계약서에 적은 잔금일이 3공정의 기준점입니다. 대출 실행, 등기서류, 취득세 준비를 그 날짜에 맞춰 역순으로 배치하세요.
2026년 11월 4일 기준 일반 정보 · 개별 사안은 거래 공인중개사·법무사 확인