Q.01
전세가율이 몇 %면 안전한가요?
안전을 보장하는 정해진 숫자는 없습니다. 다만 (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집값이 70~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다. 집값은 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 최근 거래로 잡고, 개별 판단은 공인중개사·법무사와 함께 하세요(2026년 11월 4일 기준).
SHEET B-03 · 전세
전세, 보증금이 돌아올 구조인지 먼저 본다
전세 계약은 집을 빌리는 일이기 전에 큰돈을 맡기는 일입니다. 집값 대비 선순위 채권과 내 보증금의 높이, 집주인의 체납과 권리 제한, 반환보증 가입 가능 여부를 계약서에 도장 찍기 전에 차례로 확인합니다.
청약계약잔금등기
등기부등본 읽는 법
SCHEDULE · 6 ITEMS
전세사기 예방 점검표
계약 전부터 입주 당일까지, 순서대로 여섯 줄을 지워 나갑니다.
01
등기부 갑구·을구 열람
인터넷등기소에서 등기부를 발급해 갑구의 현재 소유자가 계약 상대와 같은지, 을구에 근저당이 얼마나 설정됐는지 봅니다. 잔금 당일에도 다시 열람해 그사이 새 권리가 생기지 않았는지 확인합니다.
02
선순위 채권 + 보증금 비율
을구의 채권최고액과 앞선 임차인 보증금에 내 보증금을 더해 실거래가로 나눕니다. 비율이 70~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다.
03
임대인 국세·지방세 체납 열람
임대인의 세금 체납은 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 계약 전에 세무서·지자체에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
04
신탁등기·가압류 여부
갑구에 신탁등기가 있으면 실제 처분 권한은 수탁자에게 있어 신탁원부를 발급해 봐야 합니다. 압류·가압류·가처분이 말소되지 않은 집은 계약을 미루거나 말소를 조건으로 정합니다.
05
보증금 반환보증 가입 가능 여부
HUG·HF·SGI서울보증의 반환보증은 주택가격 대비 보증금 비율 등 가입 요건이 있고 자주 개정됩니다. 계약 후 가입이 거절되지 않도록 계약 전에 해당 기관에서 이 집으로 가입이 되는지 확인합니다.
06
전입신고·확정일자 당일 처리
대항력은 인도와 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이삿날 바로 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다. 법정 기한은 이사한 날부터 14일 이내지만, 보증금 보호를 생각하면 당일이 원칙입니다.
SHEET B-03-2 · 전세가율 단면
집값 한 채를 세로로 잘라 보증금이 놓인 높이를 봅니다
경매 등으로 집이 팔리면 먼저 설정된 채권부터 돌려받습니다. 내 보증금이 그 위에 얹혀 집값 선 아래에 충분히 남는지가 핵심입니다. 아래 수치는 모두 가정입니다.
(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집값= 이 비율이 높을수록 보증금이 돌아오지 못할 위험이 커집니다
CASE A · 가정집값 3억 원 · 선순위 채권 0원 · 보증금 1억 8천만 원
남는 높이 40%
내 보증금 1억 8천만 원
60%(0 + 1.8억) ÷ 3억
CASE B · 가정집값 3억 원 · 선순위 채권 9천만 원 · 보증금 1억 8천만 원
10%
내 보증금 1억 8천만 원
선순위 채권 9천만 원
90%(0.9억 + 1.8억) ÷ 3억
- ①집값은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 같은 단지·비슷한 면적 거래로 잡습니다. 호가나 감정가 한 건만 믿지 않습니다.
- ②선순위 채권은 등기부 을구의 근저당 채권최고액, 먼저 들어온 임차인의 보증금을 합칩니다. 다가구주택은 다른 세대 보증금도 앞설 수 있습니다.
- ③남는 높이는 경매 비용과 시세 하락을 받아낼 여유입니다. 비율이 70~80%를 넘으면 특히 주의하라는 안내가 많습니다.
2026년 11월 4일 기준 · 수치는 이해를 돕는 가정이며 특정 매물·지역과 무관 · 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2 · 확인처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 인터넷등기소(iros.go.kr), 안심전세포털
DETAIL · 보증금 보호 장치
보증금을 지키는 장치는 세 겹이고, 생기는 시점이 다릅니다
첫째 겹은 대항력입니다. 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 집이 팔려도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 둘째 겹은 우선변제권으로, 대항력에 확정일자를 더하면 경매·공매에서 뒤에 들어온 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.
셋째 겹은 보증금 반환보증입니다. 앞의 두 장치는 집값이 충분해야 효과가 있지만, 반환보증은 보증기관이 대신 돌려주는 구조라 집값이 떨어져도 작동합니다. 가입 요건이 있으므로 계약 전에 가능 여부부터 봅니다.
- 이사 당일: 전입신고 + 확정일자 → 다음 날 0시 대항력
- 확정일자 + 대항요건 → 우선변제권
- 계약 직후: 반환보증 가입 신청
대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞섭니다. 잔금일까지 새 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣으세요.
2026년 11월 4일 기준 · 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2 · 확인처: 정부24, 인터넷등기소(iros.go.kr), 주택도시보증공사(HUG)
Q.02
근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?
근저당이 있다는 사실보다 금액이 중요합니다. 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더한 합이 집값 대비 어느 높이인지 계산하고, 잔금일에 일부 상환·말소하기로 했다면 그 조건을 계약서 특약에 적고 등기 후 말소 여부를 다시 열람합니다.
Q.03
집주인 체납 세금은 어떻게 확인하나요?
보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 계약 전 임대인 동의 없이 세무서(국세)와 지자체(지방세)에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다(2023년 개정, 2026년 11월 4일 기준). 신분증과 임대차계약서 등 필요 서류는 방문 전에 해당 기관에 확인하세요.
Q.04
전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?
법정 기한은 이사한 날부터 14일 이내(주민등록법 제16조)지만, 대항력이 전입 다음 날 0시에 생기므로 이삿날 당일이 가장 안전합니다. 확정일자는 주민센터에서 전입신고와 함께 받거나 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다.
Q.05
반환보증은 계약하고 나서 가입하면 되지 않나요?
가입 요건(주택가격 대비 보증금 비율 등)을 충족하지 못하면 계약 후 가입이 거절될 수 있습니다. HUG·HF·SGI서울보증의 요건은 개정되므로, 계약 전에 해당 주택으로 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.
Q.06
다가구주택 전세는 무엇을 더 봐야 하나요?
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라 다른 세대의 보증금도 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 중개사에게 선순위 임차인의 보증금 내역 확인을 요청하고, 그 합계를 선순위 채권에 넣어 비율을 계산하세요.
NEXT STAGE · 등기부 확인
점검표 첫 줄은 등기부등본입니다
표제부·갑구·을구에서 각각 무엇을 보는지 익혀 두면, 선순위 채권 계산과 신탁·가압류 확인을 혼자서도 시작할 수 있습니다.
2026년 11월 4일 기준 일반 정보 · 개별 사안은 공인중개사·법무사 또는 인터넷등기소에서 확인